低金利のいまは、本当に買い時?

 

Q低金利のいまは、本当に買い時?

A確かに金利が上がれば、支払い額も上がる。

 

例えば三〇〇〇万円を、期間三五年で借入れた場合を見てみよう。

 

金利三%のときは月々一一・六万円の支払いで済むが、仮に一%上昇して金利が四%になると、月々の支払いは一三・三万円となり、その差額は一・七万円、年間では二○・四万円にもなる。

 

三五年間の総支払額をみると、三%のときには四八五○万円だが、四%のときには、五五七五万円にも上り、その差は実に七二五万円。

 

こうしてみると、低金利のうちに買っておいたほうがよいという論理は、当然のことのように思える。

 

ただ、ここでもう一つの側面を見ておきたい。

 

「金利の上昇時、マイホーム価格はマイナスに働く」ということがある。

 

「そんなことはない。

 

資材調達費用が上がるからマイホーム価格も上がるはず!」「景気が上向けば、マイホーム価格だって上がるはず!」という声も聞こえてきそうだが、それは違う。

 

現在から将来にかけての不動産市場は、資材の調達費用が上がった分を価格に反映できるような状態ではない。

 

今後人口が減り、住宅需要がますます減少していく中で、住宅・マンション業界は生き残りをかけてぎりぎりの勝負をしてくる。

 

今後はGDP(国内総生産)も、サラリーマンの平均的な年収も下がることはほぼ明らかであるのに、住居費だけが上昇するということは考えにくいだろう。

 

ただでさえ、他の先進国に比して異常に高い日本の住居費は、今後ダウントレンドにあると考えるのが自然だ。

 

また、そもそもマイホーム価格は、「想定される購入者が、毎月いくら払えるか?」という観点で決まることが多い。

 

想定購入者層がその物件に、月々八万円払えるだろうと予測できれば、八万円からの逆算で、販売価格を設定する。

 

それゆえ金利が上がれば、毎月同じ八万円であっても、借入絶対額が大きく減少してしまうため、マイホーム価格を下げないと売れない、ということになるのだ。

 

「低金利のいまが、買い時」という言葉は、マイホームに夢を描いた人がライフスタイルやライフサイクルを考慮した上で、気に入った物件を見つけた時点で、その時たまたま低金利であればそれは好材料だと、そのくらいのとらえ方をしておくのがよい。

 

「低金利」を購入理由の柱にしてしまうのは、本末転倒である。

 

 

 

Q「頭金は2割が目安」の言葉を信じるか

A販売担当の言葉をうのみにしてはいけない。

 

購入者にとって、頭金の目安が二〇%である理由は特に見当たらない。

 

にもかかわらず、「頭金は二割が目安」と言われているのには理由がある。

 

と言われるのには理由がある。

 

一般的な金融機関(民間銀行)は、物件価格の八○%までであれば、比較的簡単に融資をしてくれる。

 

これが「頭金は二割……」のゆえん。

 

「最低、物件価格の二○%の頭金を用意すれば買えますよ」という意味だった言葉が、いつの間にか変容し「頭金は二○%が目安です」にすり替わってしまった。

 

最近では融資緩和の影響もあり、ケースによっては「頭金ゼロ」でも買える物件もあるが、一体、頭金はいくら用意すればよいのだろうか?答えは「ケースバイケース」。

 

三○%や四○%用意しなければリスクが高い買い物もあるし、頭金ゼロでもそれほどリスクのない買い物である場合もある。

 

頭金の目安は、物件価格に対する割合で決まるものではない。

 

決定する要素は、以下の四つ。

 

①捻出可能な頭金の額②自身の年間支払い可能額③X年後のローン残高と、年を追うごとに目減りする資産価値とのバランス④想定賃料とのバランスこれらの数値を、総合的に勘案しながら決定するものだ。

 

まず、①の捻出可能な頭金の額について。

 

これは、万一の急な出費に備える必要があるため、全額を出してしまうわけにはいかない。

 

引っ越し代や家具・カーテン・エアコンの新調といったことなどにも備える必要がある。

 

その他、目安として、物件価格の三%から五%の諸費用も別途で必要だ。

 

②、③、④の重要性については後述するので参照されたい。

 

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